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A1, A3, B2, class E…. tel est le mystère du « class of use » en Angleterre !
Quiconque ayant déjà recherché un local commercial ou des bureaux a forcément été confronté à ces sigles.
Derrière cette typologie parfois compliquée à appréhender se cache le Town and Country Planning, ces fameuses class of use en Angleterre qui déterminent les possibilités d’utilisation d’un local. Ils sont en partie l’équivalent de notre Plan Local D’Urbanisme (PLU) français et sont censés contribuer au développement harmonieux d’une ville. Ces class of Use ont toujours été assez strictes et enferment les différents locaux dans un usage bien particulier. Ainsi historiquement, un restaurant ne pouvait opérer que dans un local A3, un magasin en A1 ou bien encore une gym en D2.
Ce système de class of use en Angleterre, s’il avait des qualités, a toutefois montré ses limites à cause de sa rigidité et de ses coûts, notamment lorsqu’il était nécessaire de faire une planning application pour demander un change of use. Les changements d’habitude des consommateurs, accélérés par le COVID, ont également créé des attentes différentes.
Dans de plus en plus d’endroits, l’accent est aujourd’hui mis sur l’expérience ainsi que sur la multiplicité des services et des usages. Il n’est ainsi pas rare de voir de nouveaux lieux de vie offrant du coworking, des places de crèche ainsi qu’un café. Difficile de faire rentrer toutes ces activités dans une seule case !
Face à ce manque de flexibilité et pour répondre aux difficultés toujours plus pressantes de la high street anglaise (notamment des business rates trop élevés), le Town and Country Planning a donc été modifié en septembre 2020 avec comme objectif principal de faciliter l’occupation des locaux sans avoir à recourir à des demandes de change of use qui peuvent être longues et onéreuses.
Ainsi, il est désormais possible de transformer des bureaux en café, puis de transformer ces derniers en gym sans contrainte de planning (attention toutefois au building control dont les normes restent les mêmes et doivent être bien évidemment respectées). Ou bien tout simplement de proposer ces trois activités en même temps ! Tout ceci grâce à la nouvelle class E qui reprend en son sein la majeure partie des usages traditionnels de la high street : café restaurant, bureaux, gym, boutique… (voir le tableau ci-dessous).
Autre avantage de ce nouveau système, la classe « sui generis » qui vient protéger les « local community assets », comme des pubs ou centres d’intérêt locaux (cinéma…). En les sortant de la classification classique, le régulateur s’assure ainsi que les centres d’intérêt ne disparaissent pas sans passer par une application de change of use qui permettra de juger du bien-fondé du projet. Cela contribuera à protéger de la pression foncière et financière nombre d’institutions locales qui font le charme d’un quartier et sont trop souvent abonnées au profit de projets immobiliers considérés plus rentables.
Cette nouvelle classification est donc sans aucun doute une bonne nouvelle pour la high street et pour tous les entrepreneurs et sociétés désirant occuper un local commercial ou des bureaux à Londres et au Royaume-Uni.
Cela veut-il dire que tout sera dorénavant beaucoup plus simple ? Pas nécessairement. Si le cadre législatif devient plus souple, il ne faut pas pour autant oublier que la principale négociation se fait entre le landlord et le tenant. Même s’il est maintenant légalement possible de transformer un magasin en restaurant, il n’est pas pour autant acquis que le propriétaire soit d’accord, et c’est bien lui qui aura le dernier mot dans la négociation. Les désagréments liés aux opérations d’un restaurant resteront les mêmes (extraction, ouverture tardive, consommation d’alcool, gestion des déchets…) et il faudra s’assurer que le nouvel usage du lieu soit en adéquation avec les projets de développement du propriétaire. Il sera également important de ne pas négliger les réactions du voisinage qui auront leur mot à dire notamment dans le cadre d’une demande de licence d’alcool…
Vous l’aurez compris, cette mise à jour des class of Use va aider à fluidifier les transactions immobilières commerciales mais ne va pas lever pour autant tous les obstacles. Il est donc plus que jamais conseillé de bénéficier d’un accompagnement au projet immobilier dans ce genre de démarche afin d’anticiper les difficultés et d’optimiser vos chances de réussite.
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| Usage | Avant le 31 aout 2020 | A partir du 1er septembre 2020 |
| Boutique | A1 | E |
| Services financiers et professionnels | A2 | E |
| Restaurants, café et bars (à consommer sur place) | A3 | E |
| Business (bureaux, recherche et développement, industrie légère) | B1 | E |
| Institutions non résidentielles (services médicaux et de santé, crèche) | D1 | E |
| Loisirs (sport d’intérieur, fitness, gyms) | D2 | E |
| Institutions non résidentielles (éducation, galeries d’art, musées, bibliothèque, lieux d’exposition, lieux de culte, tribunaux) | D1 | F.1 |
| Boutique inférieure à 280m2 (vendant des articles similaires à un autre boutique dans u rayon de 1km); hall communautaire, aire de sport en extérieur, piscine, patinoire | A1 | F.2 |
| Pub, bar à vins | A4 | Sui generis |
| Vente de nourriture chaude à emporter | A5 | Sui generis |
| Cinéma, Concert Hall, Bingo Hall, Dance Hall, salle de concert | D2 | Sui generis |
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