Comment ouvrir un restaurant à Londres ?

Avec pas loin de 20,000 restaurants et une population toujours plus désireuse de découvrir de nouvelles expériences culinaires, Londres constitue une destination de choix pour ouvrir un restaurant et nombre de restaurateurs français(e)s ont cédé aux sirènes de la capitale anglaise. Si le projet est tentant, il n’est pas sans obstacles. Alors, comment ouvrir un restaurant à Londres, comment fait-on ?

On peut généralement explorer 2 options: racheter un restaurant existant ou créer un restaurant ex nihilo.

Racheter un restaurant existant

Dans le premier cas, tout l’enjeu est de trouver le bon local à acquérir. C’est un marché compliqué et opaque dans la mesure où toutes les opportunités ne sont pas listées sur une seule “marketplace”. De nombreux restaurateurs hésitent à passer la main et il suffit parfois de provoquer le destin pour dénicher la pépite ! De nombreux locaux changent de propriétaires avant même d’avoir été sur le marché. Il est donc fondamental de se faire accompagner par des experts connaissant le marché afin d’optimiser les chances de succès.

Dans ce genre de transaction, on parle alors de “lease assignment » (transfert de bail) et de “premium”, qui est la somme à débourser pour acquérir le bail. Historiquement, le premium est une somme payée au départ (« up-front ») s’apparentant à une avance de loyers et, par conséquent, donnant lieu à des loyers moins élevés par la suite. Aujourd’hui, le premium est plus proche du « pas de porte » français mais n’est en fait souvent qu’un droit au lease.

Son montant va dépendre de nombreux facteurs: durée du bail, prix du loyer, état du local, transfert du matériel. C’est une transaction très peu encadrée par la loi et qui obéit surtout à l’offre et la demande. A noter que le premium ne peut normalement être demandé que dans le cas d’un transfert de lease et sera par conséquent payé au locataire actuel qui s’en va et non au propriétaire, ce dernier ne pouvant pas (dans la plupart des cas) s’y opposer. Cependant, il arrive que des propriétaires de locaux bien situés, se permettent de demander des premiums importants au démarrage d’un nouveau lease. C’est un abus mais tant que la demande est là, ils en profitent. Bienvenue au royaume du libéralisme où les propriétaires ont tous les droits !

Il faut également noter que dans le cadre d’un lease assignment, il n’est pas possible (en théorie) de changer la teneur du bail. Attention donc à bien se faire accompagner par un avocat pour revoir les différentes clauses et s’assurer que rien ne viendrait empêcher le bon déroulement de vos opérations. Il faudra enfin regarder si la licence d’alcool du lieu correspond bien à votre usage!

Créer un restaurant

2ème option pour ouvrir votre restaurant, signer un nouveau bail. Ce nouveau bail peut concerner un local qui existait déjà mais dont le bail précédent est arrivé à échéance ou a été annulé (lease surrender). Ou alors il s’agit tout simplement d’un nouveau building qui cherche son premier locataire.

Dans les 2 cas, la concurrence est rude pour obtenir ces locaux car le nouveau locataire a l’opportunité de négocier directement les clauses du bail ainsi que des périodes de loyer gratuit qui peuvent être non négligeables. Avoir un expert à ses côtés est donc fortement recommandé car il vous aidera non seulement à trouver la perle rare mais surtout à négocier au mieux les termes de votre bail commercial dont les spécificités sont propres à l’Angleterre !

En négociant votre nouveau bail, vous entendrez souvent la notion de “outside the act” ce qui fait référence au “Landlord and tenant act 1954”. Pour simplifier les choses soit le bail est “within the act » auquel cas vous avez un droit de reconduction automatique soit il est “outside the act” auquel cas le bail n’est pas automatiquement renouvelé.

Aujourd’hui la plupart des nouveaux baux sont signés “outside the act”, il est donc important pour vous de comprendre vos engagements et d’éclairer également les points suivants:

Quelle est la durée de mon bail ? Y a til une “break clause” ?
Quel est le montant du “deposit” ?
Quels sont mes engagements en termes de maintenance du bâtiment ? du local ?
y aura t il des “rents reviews” ? Comment seront-elles calculées ?
quelles sont mes portes de sortie si je souhaite quitter les lieux plus tôt (“reassignement”, “sublet”, “surrender”)?

Enfin, dernier point non négligeable, il faudra vous assurer que le propriétaire est bien d’accord pour transformer le local en restaurant.

Une vérification similaire devrait être faite auprès du “council” qui classe les différents locaux selon les activités qu’ils peuvent accueillir, les fameuses “class of use”. La législation a récemment été assouplie mais gare aux mauvaises surprises!

Tous ces points seront inscrits dans le lease par un « solicitor » (avocat) qui vous conseillera sur les aspects légaux du « lease » (bail) et qui s’occupera de conduire la transaction pour vous. Au UK, il n’y a pas de notaire qui gère l’ensemble de la transaction pour tous les partis. Ici, chaque parti engage un solicitor et les solicitors doivent travailler ensemble pour mener le deal à sa conclusion.

Le problème, c’est qu’un solicitor vous éclairera sur ce qui est légal ou pas ; il vous expliquera bail commercial dans ses différentes étapes et qui vous engage mais ne saura vous conseiller ni dans la négociation ni dans la résolution des problèmes éventuels. De plus, les solicitors n’interviennent qu’une fois la négociation terminée, c’est-à-dire une fois l’offre acceptée. Il est donc souvent trop tard ! C’est pourquoi, une fois encore, il est important de se faire accompagner par un professionnel.

Ouvrir un restaurant, combien ça coûte ?

Ouvrir un restaurant n’est pas un projet anodin et nécessite un budget conséquent. Chaque projet est bien sûr unique et les paramètres nombreux.

Les principaux coûts d’ouverture d’un restaurant :

Premium : déjà évoqué plus haut , c’est le coût d’acquisition d’un bail existant. Ceci étant dit, le marché évolue vite et il est possible aujourd’hui de trouver des locaux déjà aménagés sans payer de premium. Nous trouverons chaussure à votre pied!
Business Rates : c’est l’équivalent de la taxe foncière. Pour un restaurant « normal » cette taxe devrait tourner entre £3,000 et £10,000 en fonction du bail. C’est il existe une taxe bien anglaise, c’est celle du Business Rate anglais.
Solicitor fees : il est recommandé d’embaucher un avocat pour superviser la rédaction du bail. Une intervention classique vous coûtera environ £5,000
Agent commercial : les agents immobiliers travaillent généralement sur un modèle de commission. Contactez-nous pour discuter de nos prix compétitifs. Un bon agent vous fera économiser beaucoup d’argent en négociant les termes du bail et du loyer gratuit. A noter que les agents qui “marketent” les biens defendent les intérêts de leurs clients à savoir les propriétaires loueurs ou vendeurs.
Deposit: le dépôt de garantie se situe souvent entre 3 et 12 mois de loyers
Fit out: l’aménagement du restaurant (fit out) est souvent le plus gros poste. Tout dépend de l’état du local mais on évoque souvent une fourchette comprise entre £1,000 et £2,000 par m2.

Comme vous pouvez le constatez, la note peut rapidement monter notamment pour le fit out où “the sky is the limit”. Mais le budget global ne s ‘arrête pas là pour autant. Attention à ne pas confondre coûts de départ et budget global. Ouvrir un restaurant est un projet gourmand en capitaux et il est très rare d’être rentable dès les premiers services. Il est vital d’anticiper cela et d’avoir la trésorerie nécessaire pour pouvoir tenir le coup durant les premiers mois qui suivent l’ouverture.

Avoir une bonne compréhension du cadre juridique et légal est donc capital dans la réussite de votre projet. Vous devrez savoir avec précisions quels seront les montants que vous devrez décaisser (TVA, cotisation patronales, Business Rate anglais, ou les autres taxes…) ainsi qu’à quelles dates.

Fort de son expérience, FrenchTouch Commercial peut vous aider dans cette démarche. Nous pouvons vous aider à rédiger votre cash flow prévisionnels et produire une note de synthèse sur le budget global à prévoir. Retrouvez nos services d’accompagnement à l’ouverture de votre restaurant à Londres ou au UK.

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