La signature d’un bail commercial est souvent la concrétisation d’un projet sur lequel on travaille depuis de nombreux mois, voire de nombreuses années. C’est donc avec joie et étincelles dans les yeux que l’on récupère les clés de son local.
Mais attention, cette étape signifie aussi le début de nombreuses obligations financières (loyers, business rate, service charge) ainsi que des contraintes de maintenance qui peuvent vite devenir un fardeau lorsque les résultats ne sont pas au rendez-vous.
Les raisons entrainant des difficultés financières peuvent être nombreuses (ventes en deçà des espérances, problème de personnel, inflation des matières premières… D’ailleurs avez-vous pensé à bien préparer votre projet ?…) mais la conséquence est toujours la même, à savoir la difficulté à payer son loyer. Que faire dans ce cas de figure ? Si vraiment le succès n’est pas au rendez-vous, peut-on sortir de son bail ?
Dans ce nouvel article de notre série consacrée aux baux commerciaux, nous passons en revue les différents cas de figure qui s’offrent à vous.
- Clause de résiliation ou break up clause
Le premier conseil est bien évidemment de relire son bail. Pour des baux de longue durée (à partir de 3 ou 5 ans), il est probable qu’une « break up clause » ait été négociée. Ces break up clauses peuvent être mutuelles ou activables uniquement par le locataire. Elles peuvent vous permettre de « sortir » de votre bail en bonne et due forme, tout en récupérant votre caution. Attention toutefois à bien comprendre comment cette clause fonctionne et surtout à bien respecter les conditions qui entourent l’activation, notamment au niveau du timing.
On distingue deux types de break up clause :
- break up clause à date fixe. Dans ce cas de figure, la clause peut s’exercer à un seul et unique moment prédéfini (par exemple le jour du 5eme anniversaire de la signature du bail)
- break up clause avec une rolling notice. Ici la clause peut s’exercer à n’importe quel moment (le plus souvent passée une certaine date)
Dans les 2 cas, il est important de noter que toutes les clauses du bail doivent être respectées pour que vous ayez le droit d’exercer cette clause. Il faudra également bien songer à respecter le timing. La plupart du temps, il est standard d’avoir une notice de 6 mois. Attention donc à ne pas louper cette date, surtout dans le cadre d’une date fixe !
- Annulation du bail ou lease surrender
Ne jamais oublier que les Anglais sont pragmatiques en affaires et qu’il suffit parfois d’un simple coup de fil pour débloquer des situations compliquées. En cas de difficultés à payer votre loyer, n’hésitez surtout pas à contacter votre propriétaire pour lui exposer votre situation et lui proposer un « lease surrender », autrement dit l’annulation du bail. Qui sait, peut-il prêtera-t-il une oreille bienveillante (ou plus surement intéressée !) à votre requête ?
En effet, il souhaitera peut-être récupérer son local parce qu’il estime qu’il a un intérêt à le remettre sur le marché à un prix plus élevé. Ou alors peut-être souhaite-t-il redévelopper le bâtiment… Ceci étant dit, il est malgré tout peu probable qu’il accède à votre demande car reprendre possession d’un bien signifie assumer les coûts de la vacance (absence de loyer, business rates) ainsi que ceux d’une nouvelle mise sur le marché (avocat, agent immobilier, loyer gratuit…). Mais la chance sourit aux audacieux et il ne vous coûte rien de tenter votre chance !
- Transfert de bail ou lease assignment
Le transfert de bail (ou » lease assignment « ) est une solution fréquemment utilisée pour céder son bail à une tierce partie.
Dans ce cas de figure, il est de votre responsabilité de trouver un nouveau locataire à qui vous transférerez votre bail sans avoir la possibilité d’en changer les conditions. Vous devenez alors « l’assignor » et le nouveau locataire « l’assignee ».
Point positif à une telle démarche (au-delà du fait de transférer vos obligations), il est possible de demander à l’assignee le versement d’un « premium » (équivalent d’un pas de porte) pour finaliser la transaction. Le montant de cette somme n’est pas soumis à une législation particulière et sera calculé en fonction de nombreux paramètres (type de bail, montant du loyer par rapport au marché, qualité du fit out…). Le versement d’un premium est souvent pertinent dans le cadre d’un transfert de bail pour un restaurant dont l’aménagement représente souvent un investissement significatif.
Il est important de noter que le propriétaire ne peut normalement pas s’opposer à un tel transfert, sous réserve notamment que le nouveau locataire présente des garanties financières a minima égales à celles que vous aviez apportées. Enfin, un lease assignment ne signifie pas nécessairement la fin de vos engagements vis-à-vis du propriétaire. Il est courant que ce dernier demande une « Authorized Guarantee Agreement », à savoir votre engagement à payer le loyer si jamais le nouveau locataire fait défaut. Il est donc très important pour vous de bien choisir votre successeur !
- Sous location ou sublet
Si vous n’avez pas réussi à transférer votre bail ou à l’annuler, vous avez souvent la possibilité de sous-louer votre local. Attention toutefois à bien relire votre bail car le diable est souvent dans les détails dans ce genre de situation et il est parfois interdit de sous louer son bien, dans son intégralité on en partie.
Dans le cas d’une sous location, il est de votre responsabilité de trouver un sous locataire et vous agirez de facto comme son propriétaire. Il vous versera un loyer que vous devrez reverser au propriétaire. Vous serez donc toujours responsable de la bonne tenue du local et in fine responsable du respect de toutes les obligations du bail vous liant au propriétaire.
Cette solution n’est donc pas forcément idéale (notamment par rapport à un lease assignment) et n’est pas en conséquence très courante. On peut l’utiliser dans certains cas de figure pour par exemple sous louer son bien pour une durée inférieure à son bail de telle manière à le récupérer lorsqu’on le souhaite. Autre possibilité, celle d’un grand groupe signe un bail commercial à un prix trop élevé par rapport au marché. Dans ce cas de figure, difficile de procéder à un lease assignment car personne ne sera intéressé. Si le propriétaire ne veut pas faire un lease surrender et que le locataire ne veut pas faire défaut, une solution peut être de sous louer le local a un prix inférieur à celui stipulé dans le bail. Ainsi le locataire diminue son exposition financière et ses pertes avant d’atteindre la fin de son bail.
- Liquidation de la société
Dans le pire des cas, si aucune des solutions précédentes ne peut être mise en place et que vous n’avez plus de source de financement, la dernière option (la plus radicale !) consiste à mettre en liquidation la société qui a signé le bail. Cette solution ne doit pas être prise à la légère car elle peut être lourde de conséquences mais la santé mentale n’a parfois pas de prix. De nombreux entrepreneurs en difficulté éprouvent un profond soulagement une fois cette décision prise.
Dans les faits (et pour simplifier la situation), si vous n’êtes plus en mesure de payer vos factures, vous pouvez demander à liquider la société. C’est un process compliqué dans lequel vous devez vous faire accompagner. C’est aussi une situation dans laquelle vous devez vous préparer à perdre tous les investissements effectués dans la société, à commencer par votre dépôt de garantie.
Il est important de noter ici qu’il est extrêmement déconseillé d’offrir une garantie personnelle lorsque l’on signe un bail commercial (même si c’est parfois demandé) car les conséquences seraient alors tout autres…
En tout état de cause, cette option n’est à utiliser qu’en dernier recours après s’être efforcé d’avoir exploré les solutions citées plus haut.
Au final, et ce n’est pas une surprise, sortir d’un bail commercial peut s’avérer aussi compliqué que de signer un bail. La bonne nouvelle, c’est que les solutions existent surtout lorsque l’on s’adresse à un partenaire de qualité.
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