Lorsque l’on commence une recherche de locaux, on pense spontanément emplacement et loyer. S’il est vrai que ce sont 2 critères fondamentaux, il est très important de ne pas oublier de prendre en compte les business rates, cette fameuse taxe foncière qui peut rapidement faire monter la note et mettre en péril l’équilibre financier de votre entreprise.
Les business rates, qu’est-ce que c‘est ?
Les business rates sont une taxe foncière versée par les occupants d’un lieu utilise pour conduire un business (ou le propriétaire du lieu si le local en question est vide). Cette taxe est prélevée par le council et sert à financer les services publics.
Il est important de noter qu’elle ne rentre pas dans le cadre de la relation commerciale landlord/ tenant et qu’elle n’est donc pas négociable.
Cette taxe n’est pas soumise à la TVA et est généralement prélevée mensuellement. Le locataire en est responsable à partir du moment ou le bail est signé, et ce indépendamment du fait qu’il occupe les lieux ou non.
Comment les business rates sont calculées ?
Le calcul des business rates anglais est assez complexe et s’appuie sur la notion de « ratable value ».
Chaque local a une rateable value calculée par l’agence gouvernementale VOA (Valuation Office Agency) qui se fonde sur 2 éléments : la taille et la valeur du quartier.
La taille tout d’abord. Chaque local est divisé en zones A, B et C. Chaque zone a une profondeur de 6.1m, la zone A étant la plus proche de la devanture. Vient ensuite la zone B (une autre zone de 6.1 m) puis la zone C. Chaque zone a une valeur différente, la zone B valant 2 fois moins que la zone A et ainsi de suite. Les étages et basement ont quant à eux beaucoup moins de valeur. En clair, a superficie égale, un local aura une rateable value plus élevée s’il a une grande devanture comparé à un local en forme de couloir.
Pour approfondir cette question, vous pouvez vous référer à cette vidéo.
Puis vient la question de la valeur du foncier. Deux locaux de configuration identique n’auront pas la même rateable value en fonction de leur emplacement. Grace a toutes les données en sa possession (notamment les loyers payés) qui sont mises à jour généralement tous les 5 ans, la VOA attribue une valeur de base au m2 qui servira de référence pour le calcul de la rateable value.
Ainsi si l’on prend un exemple d’une boutique de 90m2 sur Camden high street, le m2 de référence vaut £2,000. Partant du principe que cette dernière est séparée en 3 zones équivalentes, sa rateable value sera de :
- Zone A : 30m2 * £2,000 = £60,000
- Zone B : 30m2 * £1,000 = £30,000
- Zone C : 30m 2 * £500 = £15,000
La rateable value sera donc de £105,000. Attention, ce montant ne correspond toutefois pas au montant que vous allez payer (même si c’est souvent ce montant qui est indiqué sur les annonces).
Une fois la rateable value connue, il faut multiplier ce montant par le « standard multiplier » qui est fixé annuellement par décret. Pour l’année 2022/23, celui est de 51.2p per pound.
Si l’on reprend notre exemple, les business rates dus seront donc de £105,000 * 0.512 = £53,760
Quelques modifications à la marge peuvent être apportées à ce calcul du business rate anglais notamment si votre rateable value est inférieure a £51,000 auquel cas le multiplier est le small business rate multiplier qui est de 0.499.
Vous l’aurez compris, calculer les business rates anglais peut vite devenir compliqué mais l’important est de se souvenir qu’en plus de votre loyer, vous devrez vous acquitter de cette taxe qui représentera environ 50% de votre loyer.
Puis-je bénéficier d’aides pour payer mes business rates ?
Le montant des business rates est toujours une mauvaise surprise pour ceux qui n’y sont pas préparés. Il n’y a malheureusement pas de formule magique pour y échapper. Il y a cependant quelques ficelles pour essayer de faire baisser la note.
- Small business rate relief. Au cas où votre rateable value est inférieure à £12,000, vous serez exempt de business rates. Entre £12,000 et £15,000 un prorata s’appliquera.
- COVID relief. La période du COVID a bien évidemment été un moment compliqué pour la high street et de nombreuses aides ont été mises en place dont on peut encore profiter. Ainsi jusqu’à fin mars 2023, sous réserve de certaines conditions, on peut bénéficier d’une remise de 50% sur les business rates.
- Empty building relief. Il est possible de ne pas payer les business rates pendant 3 mois si le local est vide durant cette période. Attention, ce n’est pas nécessairement automatique lorsque vous signez un nouveau bail. Il est possible que le propriétaire ait utilisé cette aide avant le début de votre bail.
- Hardship relief. Il est toujours possible de demander de l’aide au council qui peut, de manière discrétionnaire, décider d’aider une entreprise. IL faudra toutefois présenter un dossier solide et avoir de bons arguments pour en bénéficier.
Enfin, dernière possibilité, challenger la rateable value de votre local. Un processus d’appel a été mis en place pour contester le montant auprès de la VOA. Cet appel peut se faire si vous estimez que les mesures de votre local ne sont pas bonnes ou bien encore si la valeur du m2 de référence est incorrecte.
C’est un processus qui peut prendre beaucoup de temps (le COVID n’a en plus rien arrangé !) et qui peut également s’avérer etre à double tranchant si le résultat joue en votre défaveur.
Attention également aux nombreuses sociétés qui pullulent et proposent de faire l’appel pour vous en proposant un « no win no fee ». Si certaines sont sérieuses, la plupart cherchent uniquement à vous facturer des frais administratifs déraisonnable. Prudence donc…
Quel avenir pour ce système de business rate ?
Le système des business rates anglais est régulièrement décrié et pointé du doigt, notamment par celles et ceux qui lui imputent la disparition de la high street anglaise. Ils estiment que les commerçants sont injustement pénalisés par rapport aux géants du e-commerce qui sont beaucoup moins taxés et bénéficient malgré tout des infrastructures payées en partie par les business rates.
On reproche également à ce système son manque de souplesse notamment a cause des réévaluations faites toutes les 5 ans qui peuvent engendrer un écart avec la réalité du marché.
Enfin, les montants demandés peuvent paraitre exorbitants et sans rapport avec les ventes réalisées pour des commercent ayant du mal à dégager des bénéfices.
Alors que faire ? Les propositions sont nombreuses sans pour autant dégager de consensus. On parle de taxe sur le e-commerce ou bien alors d’augmentation de la TVA en échange d’une diminution, voire d’une disparition des business rates. Les conversations vont bon train. Une chose est sure, il sera difficile de faire baisser la note lorsque l’on sait que ce n’est pas loin de £30 milliards de livres qui sont reversées dans les caisses de l’état chaque année.
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