Louer un local commercial est un des engagements les plus importants qu’une société ou qu’un entrepreneur puisse faire, tant l’engagement peut être significatif aussi bien en termes de coûts que de durée. Il est donc fondamental de savoir dans quoi l’on s’engage.
La négociation d’un bail commercial anglais est toujours un processus complexe au Royaume-Uni. Ici, pas de 3-6-9 comme en France ou de cadre prédéfini qui faciliterait la signature. La relation landlord / tenant est historiquement en faveur des propriétaires qui ne manquent pas d’en profiter. Chaque dossier est différent et présente son lot de challenges.
Le sujet est évidemment très vaste et les enjeux nombreux. Dans ce dossier, French Touch Commercial revient sur les principales choses à savoir sur les baux commerciaux au Royaume-Uni.
Dans ce premier article, nous passons en revue les différentes possibilités pour prendre un bail.
Ça y est ! Votre business plan est bouclé (ou alors besoin d’un coup de main ?) et vous êtes prêt à franchir le pas et à signer votre premier bail commercial. Seul problème, la terminologie est complexe et les options nombreuses. Passons en revue les différentes possibilités qui s’offrent à vous : signature d’un nouveau bail, transfert de bail, sous location ou bien licence.
1. Nouveau bail commercial
Un bail commercial donne au locataire le droit d’occuper un local pour y mener des activités commerciales. Il décrit de manière précise les droits et devoirs des différentes parties concernées durant la durée du bail.
Un nouveau bail commercial est offert lorsque le précédent est arrivé à échéance ou bien a été annulé (on parle alors de lease surrender). Il peut également s’agir d’une nouvelle construction.
Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat pour superviser la rédaction du bail car c’est un document très important qui vous engagera pour plusieurs années. Le bail commercial anglais comprend notamment les informations suivantes :
- Description de la propriété
Il s’agit de la description du lieu que vous souhaitez louer, tel qu’il est décrit dans l’acte de propriété (property deed). Cette description comprend l’adresse, un plan (attention de bien s’assurer que les espaces extérieurs / terrasses soient bien pris en compte !), ainsi qu’une description des différents aménagements. Un état des lieux plus poussé peut être fait via un « schedule of conditions ».
- Type de bail
Dans la plupart des cas, les nouveaux baux commerciaux sont des « Full Repairing and Insuring lease (FRI lease)« , ce qui signifie que c’est au locataire d’entrenir et d’assurer les lieux.
Il est toutefois possible de négocier ce point pour des locaux soumis à moins de concurrence et pour lesquels la marge de négociation est plus grande. Il faut également noter que la plupart des baux proposés sur le marché sont dit « outside the act ». On se réfère ici au « Landlord and Tenant Act 1954 » qui indique notamment la marche à suivre à la fin du bail. Lorsque le bail est « inside the act », le locataire a un droit de renouvellement automatique (sauf quelques conditions particulières), ce qui lui permet notamment de le vendre (voir le point sur le transfert de bail)
- Durée
La durée des baux commerciaux anglais n’est pas fixée par la loi. Ici, pas de 3/6/9, tout est sujet à négociation. Sauf cas contraire, les propriétaires ont plutôt tendance à privilégier des baux de longue durée (entendre ici 10 ou 15 ans) là où les locataires préfèrent parfois avoir plus de flexibilité (3 ou 5 ans).
- Break clause
Lorsque les baux sont de longue durée il est fréquent de négocier des « break up clause » tous les 3 ou 5 ans. Ces break up clauses peuvent être mutuelles ou à l’avantage d’une des 2 parties seulement.
- Conditions tarifaires et revues de loyer
Le bail commercial anglais décrit de manière précise les conditions de paiement du loyer. Il y sera fait état des montants à payer, leur fréquence ainsi que toute autre information relative au paiement. Il n’est pas rare d’avoir des montages pouvant être complexes fondés sur un pourcentage du chiffre d’affaires en plus d’un loyer fixe. Il est également possible de négocier des stepped rent ou loyers progressifs. Enfin attention de ne pas oublier toute période de loyer gratuit que votre agent aura négociée pour vous !
Il est toujours important de comprendre qui est le propriétaire ainsi que son projet pour pouvoir négocier au mieux. Ainsi un particulier portera une attention plus particulière à ses cash flow et sera réticent à accorder de longues périodes de loyer gratuit. Il sera en revanche plus disposé à baisser le loyer. Inversement un gros propriétaire foncier n’aura a priori pas de problème à accorder une période de loyer gratuit plutôt que de baisser le loyer nominal afin de ne pas affecter la valeur de son portfolio.
- Usage
Le propriétaire a un droit de regard sur l’usage de son local et voudra s’assurer que les activités qui y seront menées par le locataire soient décrites de manière précise dans le bail. Il est cependant toujours préférable d’avoir une description la plus large possible au cas où le locataire souhaiterait céder son bail (voir point plus bas). Il est aussi important de noter que des restrictions d’usage peuvent être imposées par le council. Ce point n’étant toutefois pas contractuel avec le landlord, il faudra vous assurer par vous-même ou via votre avocat que vos activités seront compatibles avec la Class of use » du local (voir notre article les class of use peuvent devenir un casse-tête pour les entrepreneurs).
- Transfert de bail et sous location
Un bail commercial anglais vous engage pour la durée contractuelle. Il est toutefois possible sous certaines conditions d’en sortir. Se référer plus bas dans cet article.
Tout nouveau bail commercial sera généralement accompagné de deux autres documents juridiques : le deposit deed (document juridique qui encadre le dépôt de garantie, souvent aux alentours de 6 mois) et la licence for alterations, document qui décrit les travaux qui seront conduits dans le local.
2. Transfert de bail
La 2eme option qui s’offre à vous pour prendre possession d’un local est le transfert de bail ou » lease assignement« .
On parle de lease assignement lorsqu’un locataire (the assignor) souhaite cesser ses activités et transférer ou vendre son bail à une tierce partie (the assignee) qui deviendra de fait le nouveau locataire.
Un bail commercial anglais prévoit toujours ce cas de figure. Le propriétaire ne peut normalement pas s’y opposer même s’il peut avoir son mot à dire dans la transaction. Il faudra notamment vous assurer que le nouveau tenant offre les mêmes garanties que le locataire actuel. Il est aussi probable que le propriétaire demande les bilans des années passées.
Il est important de noter que le bail initial ne peut pas être renégocié et doit être repris tel quel par le nouveau locataire.
Attention également, contrairement à ce que l’on pourrait croire, procéder à un lease assignement ne libère pas pour autant l’assignor de ses anciennes obligations, notamment au niveau du paiement des loyers. Dans la plupart des cas, chaque lease assignement sera ainsi accompagné de la signature d’un Authorised Guarantee Agreement ou AGA qui détaille dans quelles mesures (et pour combien de temps) l’ancien locataire restera garant du paiement des loyers.
Cet agreement peut bien évidemment être négocié et le paiement d’un dépôt de garantie peut venir le remplacer.
Qui dit lease assignment dit aussi souvent premium. Le premium est la somme que l’assignee va verser à l’assignor pour récupérer le bail (même si ce n’est pas obligatoire). C’est à quelques nuances près l’équivalent du pas de porte en France. Il n’y a pas de règle particulière pour déterminer le montant du premium. Les 2 principaux éléments à prendre en compte sont la qualité intrinsèque du bail (within ou outside the act ? loyer sous le prix du marché ?…) ainsi que la qualité de l’aménagement des lieux (cuisine, chambre froide, ventilation…). Sans surprise, ce sont souvent les transactions de restaurants qui occasionnent le paiement de premiums car les CAPEX sont bien plus élevés que pour du retail.
3. Sous location
Troisième option, la sous-location ou sublet. Dans cette situation, le locataire reste l’interlocuteur principal du propriétaire et c’est lui qui restera responsable du paiement de toutes les factures.
L’intérêt pour un locataire de sous-louer peut être double. Cela peut lui permettre notamment de sous-louer une partie de son local qui peut être inutilisée et donc générer un revenu d’appoint. Attention toutefois, il y a de nombreux baux commerciaux qui interdisent un sublet partiel. Il convient donc de s’assurer que le bail le permet.
Autre explication potentielle, le locataire a un signé un bail avec un loyer beaucoup trop élevé, rendant ses opérations non rentables. Le loyer trop élevé rendant également l’assignemnt impossible (sauf à verser un premium inversé), le locataire peut décider de limiter ses pertes en restant responsable de 100% du loyer mais en sous louant son local à un moindre prix. Cela lui permettra d’attendre la fin de son bail tout en diminuant son exposition financière.
In fine, la décision pour le locataire de procéder à un lease assignement ou un sublet dépendra de ce qu’autorise le bail et de la situation du marché. Se faire accompagner aussi bien d’un avocat que d’un agent reste donc une nécessité et un atout.
4. Licence
Dernière option, la licence qui est une manière beaucoup plus souple d’occuper un local.
Cette option donne moins de droits mais aussi moins de devoirs.
En signant une licence, le locataire n’a pas une possession exclusive des lieux, il n’est pas « chez lui ». Par conséquent, il lui est interdit de sous louer ou de transférer cette licence.
Coté positif, le processus est beaucoup plus simple et moins onéreux qu’un bail classique. Les frais légaux sont beaucoup moins importants, voire nuls et il n’est pas forcément nécessaire de verser un deposit.
Les licences sont souvent le plus adaptées pour des temps d’occupation courts ainsi que pour des petits espaces. Il est fréquent d’y avoir recours par exemple pour des occupations temporaires ou pop up dans des centres commerciaux ou bien encore des foires.
Le choix d’une licence par rapport à un bail commercial dépendra aussi bien des besoins du propriétaire que du locataire.
Vous l’aurez compris, prendre possession d’un local commercial n’est pas aussi simple qu’il n’y parait et les aspects à considérer sont nombreux.
Faire appel à un avocat et un agent immobilier vous ferons non seulement gagner du temps mais aussi de l’argent.
French Touch Commercial est spécialisé dans l’accompagnement de projets immobiliers commerciaux des sociétés et des entrepreneurs français qui souhaitent développer leurs activités au Royaume-Uni. On s’occupe de tout, appelez nos professionnels !
