Ouvrir une boutique à Londres: le guide

Pour beaucoup, Londres est le paradis du shopping. Entre les boutiques branchées de Camden, le luxe feutré de Mayfair ou bien l’effervescence d’Oxford street, il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses.

C’est donc sans surprise que de nombreuses sociétés, que ce soit les grandes marques internationales ou de simples entrepreneurs souhaitent ouvrir une boutique à Londres pour profiter de cette attractivité et de ce marché si dynamique. Alors, pour ouvrir une boutique, comment fait-on ?

On peut généralement explorer 2 options. Racheter une boutique existante et ou créer une boutique ex nihilo.

Racheter une boutique existante

Dans le premier cas, tout l’enjeu est de trouver le bon local à acquérir. C’est un marché compliqué et opaque dans la mesure où toutes les opportunités ne sont pas marketées de manière visible et accessible. C’est un marché caché, réservé aux initiés. De plus, nombreux sont les commerçants qui hésitent à passer la main et il suffit parfois de provoquer le destin pour dénicher la pépite! De nombreux locaux changent de propriétaires avant même d’avoir été sur le marché. Il est donc fondamental de vous faire accompagner par des experts afin d’optimiser vos chances de succès.

Dans ce genre de transaction, on parle alors de “lease assignment » (transfert de bail) et de “premium”, qui est la somme à débourser pour acquérir le bail. Historiquement, le premium est une somme payée au départ (« up-front ») s’apparentant à une avance de loyers et, par conséquent, donnant lieu à des loyers moins élevés par la suite. Aujourd’hui, le premium est plus proche du « pas de porte » français mais n’est en fait souvent qu’un droit au lease. 

Son montant va dépendre de nombreux facteurs: durée du bail, prix du loyer, état du local, transfert du matériel. C’est une transaction très peu encadrée par la loi et qui obéit surtout à l’offre et la demande. A noter que le premium ne peut normalement être demandé que dans le cas d’un transfert de lease et sera par conséquent payé au locataire actuel qui s’en va et non au propriétaire, ce dernier ne pouvant pas (dans la plupart des cas) s’y opposer. Cependant, il arrive que des propriétaires de locaux bien situés, se permettent de demander des premiums importants au démarrage d’un nouveau lease. C’est un abus mais tant que la demande est là, ils en profitent. Bienvenue au royaume du libéralisme où les propriétaires ont tous les droits !

Il faut également  noter que dans le cadre d’un lease assignment, il n’est pas possible (en théorie) de changer la teneur du bail. Attention donc à bien se faire accompagner par un avocat pour revoir les différentes clauses et s’assurer que rien ne viendrait empêcher le bon déroulement de vos opérations.

Signer un nouveau bail

2ème option pour ouvrir votre boutique, signer un nouveau bail. Ce nouveau bail peut concerner un local qui existait déjà mais dont le bail précédent est arrivé à échéance ou a été annulé (lease surrender). Ou alors il s’agit tout simplement d’un nouveau building qui cherche son premier locataire. Dans les 2 cas, la concurrence est rude pour obtenir ces locaux car le nouveau locataire a l’opportunité de négocier directement les clauses du bail ainsi que des périodes de loyer gratuites qui peuvent être non négligeables. Avoir un expert a ses côtés est donc fortement recommandé car il vous aidera non seulement à trouver la perle rare mais surtout à négocier au mieux les termes de votre bail!

En négociant votre nouveau bail, vous entendrez souvent la notion de “outside the act” ce qui fait référence au “Landlord and tenant act 1954”. Pour simplifier les choses soit le bail est “within the act » auquel cas vous avez un droit de reconduction automatique soit il est “outside the act” auquel cas le bail n’est pas automatiquement renouvelé.

Aujourd’hui la plupart des nouveaux baux sont signés “outside the act”, il est donc important pour vous de comprendre vos engagements et d’éclairer également les points suivants:

  • Quelle est la durée de mon bail ? Y a t il une “break clause” ?
  • Quel est le montant du “deposit” ?
  • Quels sont mes engagements en termes de maintenance du bâtiment ? du local ?
  • y aura t il des “rents reviews” ? Comment seront-elles calculées ?
  • quelles sont mes portes de sortie si je souhaite quitter les lieux plus tôt (“reassignement”, “sublet”, “surrender”)?

Enfin, dernier point non négligeable, il faudra vous assurer que le propriétaire comprend et valide l’usage que vous voulez faire de son bien. Une vérification similaire devrait être faite auprès du Council qui classe les différents locaux selon les activités qu’ils peuvent accueillir, les fameuses  “classes of use”. La législation a récemment été assouplie mais gare aux mauvaises surprises!

Tous ces points seront inscrits dans le lease par un « solicitor » (avocat) qui vous conseillera sur les aspects légaux du « lease » (bail) et qui s’occupera de conduire la transaction pour vous. Au UK, il n’y a pas de notaire qui gère l’ensemble de la transaction pour tous les partis. Ici, chaque parti engage un “solicitor” et les “solicitors” doivent travailler ensemble pour mener le deal à sa conclusion.

Le problème, c’est qu’un “solicitor” vous éclairera sur ce qui est légal ou pas ; il vous expliquera ce que le lease contient et qui vous engage mais ne saura vous conseiller ni dans la négociation ni dans la résolution de problème. De plus, les “solicitors” n’interviennent qu’après que vous ayez négocié et trouvé un accord, c’est-à-dire une fois l’offre acceptée. Il est donc trop tard! C’est pourquoi, une fois encore, il est important de vous faire accompagner par un professionnel.

Ouvrir une boutique, combien ça coûte ?

Ouvrir une boutique  n’est pas un projet anodin et nécessite un budget conséquent. Chaque projet est bien sûr unique et les paramètres nombreux.

On peut toutefois citer les coûts suivants:

  • Premium: déjà évoqué plus haut , c’est le coût d’acquisition d’un bail existant. Ceci étant dit, le marché évolue vite et il est possible aujourd’hui de trouver des locaux en bonne condition sans payer de premium. Ne vous inquiétez pas, nous trouverons chaussure à votre pied!
  • Business Rates: c’est l’équivalent de la taxe foncière. Pour un local de taille « normale » cette taxe devrait tourner entre £3,000 et £10,000 en fonction du bail.
  • Solicitor fees: il est recommandé d’embaucher un avocat pour superviser la rédaction du bail. Une intervention classique vous coûtera environ £5,000.
  • Agent commercial: les agents immobiliers travaillent généralement sur un modèle de commission. Contactez-nous pour discuter de nos prix compétitifs. Un bon agent sera source d’économies en négociant les termes du bail et du loyer gratuit.
  • Deposit: le dépôt de garantie se situe souvent entre 3 et 12 mois de loyers.
  • Fit-out: l’aménagement de votre boutique (fit-out) peut devenir un gros poste. Tout dépend de l’état du local et de la qualité des finitions.

Il faut également préciser ici que la qualité générale des magasins est assez élevée et que les attentes des clients sont fortes. Cela est lié à la concurrence  bien sûr, mais surtout à un changement des habitudes de consommation. Le COVID a récemment été un accélérateur d’une mutation plus profonde. Face à des achats qui se font de plus en plus online, les boutiques ont eu besoin de se réinventer afin d’offrir une expérience que l’on ne peut pas retrouver sur internet. Que ce soit par des expériences de réalité augmentée ou de personnalisation de produits, les boutiques doivent offrir plus, offrir mieux afin de se démarquer et d’assurer leur pérennité. Attention donc à prévoir le budget en conséquence.

Comme vous pouvez le constatez, la note peut rapidement monter. Mais le budget global ne s’arrête pas là pour autant. Attention à ne pas confondre coûts de départ et budget global. Ouvrir une boutique est un projet gourmand en capitaux et il est très rare d’être rentable dès les premiers jours. Il est vital d’anticiper cela et d’avoir la trésorerie nécessaire pour pouvoir tenir le coup durant les premiers mois qui suivent l’ouverture.

Avoir une bonne compréhension du cadre juridique et légal est donc capital dans la réussite de votre projet. Vous devrez savoir avec précisions quels seront les montants que vous devrez décaisser (TVA, cotisation patronales, autres taxes…) ainsi que le timing de ces coûts.

Fort de son expérience, FrenchTouch Commercial peut vous aider dans cette démarche. Nous pouvons vous aider à rédiger votre cash flow prévisionnel et produire une note de synthèse sur le budget global à prévoir. Retrouvez nos services pour voir comment nous pouvons vous accompagner afin de réussir l’ouverture de votre boutique.

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Londres est une ville merveilleuse, bouillonnante 24/24 et 7 jours sur 7. Ouvrir des bureaux, une boutique ou un restaurant à Londres est une expérience fantastique. Trouver des locaux en fait partie. Ne gâchez pas cette aventure et faites-vous aider ! Nous sommes là pour ça et nous nous tenons à votre disposition. A bientôt.

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Étude de cas boutiques

Ouverture d’une salle de kickboxing Premium à Notting Hill

La négociation du local a été particulière dans la mesure ou le propriétaire du local est un particulier, ce qui est relativement rare à Londres. Il est toujours important de savoir à qui l’on s’adresse dans la mesure ou les leviers de la négociation ne sont pas les mêmes. Difficile de demander une longue période de loyer gratuit à un propriétaire qui a besoin de son loyer pour vivre.

Ouverture de centres de dépistage COVID

FTC. a accompagné les laboratoires Biogroup dans leur déploiement. Une recherche intensive on and off market nous a permis de leur proposer de nombreuses solutions pour leurs centres.

Ouverture d’une boulangerie bio

FTC. a accompagné la Boulangerie Pierre Alix aussi bien sur la partie business plan que dans la recherche du local. Les quelques mois passés à travailler le business plan ont permis à PIerre Alix d'avoir une bonne vision du cadre juridique et fiscal.

French Touch Commercial vous accompagne aussi dans tout le processus de recherche et de sécurisation de vos locaux commerciaux: boutiques, restaurants ou bureaux.