Locaux commerciaux: Acheter ou Louer ?

Acheter ou louer ?

Christophe Chambon partage son point de vue sur le marché de l’immobilier commercial. Acheter ou louer, que choisir ?

Investir dans des nouveaux bureaux, ouvrir une boutique ou un restaurant n’est pas une décision à prendre à la légère, surtout au vu des prix pratiqués à Londres… Devriez vous investir et vous engager sur du long terme ? Or serait il préférable de louer et vous engager sur un contrat plus ou moins long ?

Il n’y a pas de bonnes ou mauvaises réponses. Cela dépend évidemment de votre business, de votre situation financière, et d’autres facteurs divers et variés, mais quoi qu’il en soit un certain nombre de critères sont à prendre en considération:

1 – Avez-vous besoin de flexibilité?

Etes-vous une start-up et plutôt incertain quant à la vitesse de développement de votre business ? Etes-vous inquiet quant à la localisation de vos bureaux et souhaiteriez-vous pouvoir déménager rapidement ? Peut-être débutez vous seulement votre activité et n’êtes-vous pas prêt à vous engager sur le long terme ?

Acheter des locaux n’offre que très peu de flexibilité. Il faudra être en mesure de bloquer une large somme pour le deposit afin d’obtenir un prêt commercial (entre 25 et 50% du prix du bien, en fonction de votre rentabilité, de votre historique et de votre cash flow) – et plus encore si vous payez cash.

En revanche, louer vous permet d’utiliser le cash pour d’autres projets, ou d’investir ailleurs. Bien sûr, vous devrez tout de même vous engager entre 5 et 10 ans et le plus souvent, la seule manière de casser le bail plus tôt sera de trouver un nouveau locataire prêt à reprendre votre bail, et cela n’est pas toujours chose facile. En effet, les baux n’autorisent pas toujours la sous location et le propriétaire aura toujours le dernier mot sur ce que vous pouvez faire ou ne pas faire dans les locaux.

A noter qu’il est souvent possible de négocier un bail plus court si le bien ne se trouve pas dans une zone trop recherchée (zone 3 – 4 par exemple).

Dans tous les cas, nous vous conseillons de négocier une break clause (clause qui vous permet de sortir du bail) dès les premières discussions afin que les choses soient claires et que vous ne vous retrouviez pas bloqués. La solution la plus flexible reste encore les ‘’fully managed offices’’ . Certes le loyer sera plus élevé, mais tout sera inclus (du café, à internet!)

2 – Cherchez vous le meilleur retour sur investissement ?

Avez-vous des finances assez solides et un business stable ? Etes-vous confiant quant à l’avenir de votre société? Arrivez-vous à vous projeter facilement dans 5 ans ?

Si oui, acheter est alors la meilleure option, vous pourrez obtenir des prêts commerciaux avec des remboursements fixes ou cappés, ce qui vous offrira une bonne visibilité; vous n’aurez pas à vous préoccuper des augmentations de loyers que votre propriétaire pourrait demander dans le cas d’une location. (Même si il faudra investir une grosse somme au départ, bien entendu).

Aussi, vos locaux prendront de la valeur à mesure que le marché évoluera. Il est vrai que le marché s’est stabilisé après des années d’augmentation (+ de 15% à Londres en 2015) mais il devrait rebondir à nouveau en 2018 (Selon Savills, connus pour être plutôt conservateurs). C’est donc potentiellement aussi un bon investissement.

Si le marché devait s’écrouler, vous pouvez toujours vendre ou louer vos locaux, même si tous les experts s’accordent à dire que cette éventualité reste peu probable.

3 – Besoin de contrôle?

Certaines sociétés, établies depuis longtemps, avec une forte image de marque, auront peut-être besoin de plus de contrôle sur l’utilisation de leur locaux. Dans ce cas, acheter est certainement la meilleure solution car elle permet plus de flexibilité en terme de travaux et décoration.

Ce n’est pas le cas avec l’option évoquée plus haut de ‘’fully managed offices’’ qui ne vous offriront que très peu de liberté (voire pas du tout).

Bien sûr, il existe une solution entre deux, le  »long term lease » (entre 5 et 10 ans) qui vous donnera plus de contrôle quant à l’organisation de l’espace, l’ameublement et la décoration mais tout cela devra être négocié en amont avec le propriétaire, ce qui peut s’avérer plus ou moins difficile…

N’hésitez pas à nous contacter pour nous exposer votre projet.

Christophe Chambon – directeur projets commerciaux

Christophe@frenchtouchproperties.com

+44 789 403 7290